Многие боятся квартирных рейдеров или черных маклеров, и не зря. Представители этой «грязной» профессии юридически подкованы, обладают богатой практикой. Как правило, это бывшие служащие правоохранительных органов, сохранившие связи в силовых структурах. Действуют они не просто нагло, но и со знанием дела. Порой противостоять им невозможно или очень сложно. О том, почему в 2013 году бизнес квартирных рейдеров прекратит свое существование, рассказывает адвокат.
Почему возможно квартирное рейдерство.
Закрепленное Конституцией РФ незыблемое право каждого гражданина на частную собственность привело к тому, что, приобретая за бесценок незначительную долю в квартире, рейдеры и черные маклеры получают почти неограниченные возможности владеть и распоряжаться не только купленной частью, но и всем жилым помещением.
«Имущество, находящееся в долевой собственности нескольких лиц, имеет определенную специфику, очень неудобную для практической ее реализации, а именно: владельцы, обладающие долей недвижимости, вправе пользоваться не какой-то определенной ее частью, а сразу всем помещением, — объясняет адвокат. — И даже если доля незначительная, не достаточная для нормального проживания, ее собственник все равно вправе вселиться в квартиру, при этом никто не может ограничить его, в какой комнате или каком углу ему проживать. Обладая всего лишь десятой частью жилого помещения, на которую может приходиться, к примеру, только 3–5 кв. м, квартирные рейдеры зачастую занимают одну, а порой и несколько комнат. Противостоять подобному злоупотреблению практически невозможно».
Так, если проблемной оказывается однокомнатная квартира, в конфликтах между совладельцами суд оказать содействие не в состоянии в связи с отсутствием норм права, ограничивающих собственников незначительных долей жилого помещения в проживании в нем. Если квартира состоит из двух и более комнат, то все комнаты в пользу коренных владельцев, обладающих большими долями жилого помещения, суд никогда не выделит, оставив одну свободной. Что рейдерам, собственно говоря, и нужно. В такую комнату подселяется с десяток человек, и проживание в квартире становится невыносимым. Именно этим и пользуются черные маклеры, склоняющие других собственников к совместной продаже жилья и получая от этой сделки значительную прибыль.
Какая ответственность предусмотрена для рейдеров.
Имея заветную бумажку, содержащую слова «собственность на долю в жилом помещении», ее обладатели могут свободно находиться в квартире, пользоваться, проживать, сдавать в аренду, иным способом распоряжаться, вплоть до значительного ущемления прав иных владельцев.
«Однако все склоки и скандалы, возникающие на такой бытовой почве, не могут являться предметом судебного или полицейского разбирательства. Собственники предоставлены сами себе и обречены решать возникающие проблемы и сложности самостоятельно. При любом появлении сотрудника полиции ему предъявляют документ на долю собственности, после чего страж порядка лишается возможности воздействовать на рейдеров», — продолжает адвокат.
Доказательств неправомерного или хулиганского поведения жертвы черных маклеров собрать и продемонстрировать, как правило, не могут. С одной стороны, обзавестись этими доказательствами вообще очень и очень сложно, с другой стороны, квартирные рейдеры, поднаторевшие в этих вопросах, не допускают сбора негативной информации против себя. Суды также не наделены полномочиями ограничивать права собственника, пусть и незначительной доли, проживать в квартире. Единичные положительные решения о выселении или запрете на регистрацию черных маклеров в недалеком прошлом больше походили на чудо или исключение. Однако после изменившейся на уровне Верховного суда РФ практики и возможного принятия новых законов, с описанными выше злоупотреблениями в ближайшее время будет покончено.
Что станет причиной к прекращению рейдерства.
Не дать возможность черным маклерам свободно пользоваться приобретаемыми квартирными долями поможет новый закон, устанавливающий уголовную ответственность за регистрацию без проживания и, наоборот, проживание без регистрации. Так, находиться в квартире без прописки соучастники рейдеров уже не смогут, за это предполагается введение ежедневного штрафа в размере 3 000 рублей, при этом штраф одновременно будет накладываться и на самих черных маклеров, вселяющих пособников без регистрации. Так как регистрация в квартире без согласия всех ее собственников невозможна, при проживании без регистрации «сторона» рейдеров ежедневно может нести убытки в размере до 8 000 рублей. Если злоумышленники попытаются поделить незначительную долю на еще менее значительные части, чтобы оформить собственность сразу на нескольких человек и затем прописаться, то при указанной формальной регистрации без фактической возможности проживания в квартире их ждет уголовная ответственность в виде лишения свободы сроком до 3 лет и штраф в размере до полумиллиона рублей.
«Кроме того, 3 апреля 2012 года Верховный суд России "развязал руки" судам, ранее не имевшим права изымать и передавать незначительные доли жилых помещений в пользу собственников, обладающих большей частью квартиры, — рассказывает адвокат. — Теперь это допускается при наличии компенсационного возмещения. И если учесть, что подобное возмещение оценивается ниже рыночной стоимости, у рейдеров не будет никакого финансового интереса выкупать скромные доли, подвергая себя ежедневным штрафам и риску быть привлеченными к уголовной ответственности».
Альтернатива для жертв рейдеров.
Раньше при появлении черных маклеров у действительных собственников квартир было лишь два варианта. Первый — пытаться сосуществовать с посторонними людьми, подселенными рейдерами с целью создания невыносимых условий для нормального проживания. Второй — совместно продать квартиру и получить свою долю от вырученных средств. Теперь ни сами рейдеры, ни их доверенные лица въехать и проживать в квартире не смогут, в связи с чем покупка незначительных долей станет для маклеров экономически не интересной. «Новичков» в данном бизнесе, которые совершат ошибку и приобретут «скромную» часть жилья, или рейдеров, имеющих, но не успевших продать свою долю квартиры, ждет лишь выкупная ее стоимость, цена которой определяется либо по обоюдному соглашению, либо в судебном порядке на основании судебной оценочной экспертизы.
«Как правило, стоимость незначительной части жилого помещения при ее продаже отдельно от всей квартиры на порядок ниже пропорциональной цены, приходящейся на нее при продаже всего объекта в целом. Так, при стоимости квартиры в 10 млн рублей, черный маклер, имеющий свидетельство на 1/5 долю, на 2 млн рублей претендовать вряд ли сможет. Как следует из судебной практики, цена будет все равно ощутимой, она может составлять до 1 млн рублей. Однако при условии, что незначительная доля теперь не сможет иметь практического применения и, соответственно, использоваться или приносить доход, ее цена в последующих судебных разбирательствах, вероятно, будет существенно снижаться.
И вынесенное 3 апреля 2012 года определение Верховного суда РФ по делу № 5-В11-134, и законодательные инициативы, предусматривающие уголовную и административную ответственность за нецелевое использование жилых помещений, действительно способны остановить квартирную мафию, обеспечив спокойное и достойное проживание в своих квартирах их действительно законным владельцам», — заканчивает адвокат.